任意売却
- HOME
- 任意売却
住宅ローンを滞納した！任意売却
～不利な競売を避けるために～
多くの方が、家を買うときに住宅ローンを組みます。当然返済できるものとして計画を立てて組んだローンですが、さまざまな事情から滞納してしまう方も少なくないのが事実です。滞納を続けると、大切な家は競売にかけられてしまいます。そこでご提案するのが任意売却です。
こちらでは、八王子市で不動産売却・不動産買取を行う「株式会社イエハチ」が、任意売却についてくわしくご紹介します。
任意売却について、こんなお悩みありませんか？
- 住宅ローンの返済が難しくなり困っている
- 離婚によって家を売ることになった
- ローン返済が厳しいため、家を売って新生活をスタートしたい
- 競売通知が届いてしまった
- 売った後もこの家に住み続けることは可能だろうか？
- どこに相談していいのかわからない…
このようなお悩みをお持ちなら、株式会社イエハチまでご相談ください。当社では、住宅ローン返済でお困りの方に、任意売却をご提案しています。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローン返済が難しくなってしまった場合に、債権者である金融機関の了承を得て不動産を売却する方法です。仲介売却と同じ方法で販売活動を行うため、市場価格に近い金額で売れる可能性が高い点がメリットです。
通常住宅ローンを滞納し続けると、債権者から住宅ローンの一括返済を求められます。返済に対応できなければその家は差し押さえとなって、競売にかけられてしまいます。
競売にかけられると、その家は市場価格よりもかなり低い金額で売られてしまい、さらに残債も生じるなど、かなり不利な状況に追い込まれてしまうでしょう。任意売却は、このような事態を回避できる選択肢です。
任意売却と競売の比較
任意売却と競売は、どのように違うのでしょうか。それぞれの特徴を比較してみましょう。
| 任意売却 |
住宅ローンを滞納してしまった場合に、債権者である金融機関の了承を得て、不動産を売却する方法。市場の相場に近い価格で売れる可能性が高く、残債を減らすことが可能です。 残りの返済計画を無理のないように立てられ、交渉により引越し資金を捻出できることもあります。また一般の仲介売却と同じ方法で売り出すため、事情を知られることもありません。 |
|---|---|
| 競売 |
住宅ローンを3～6ヶ月滞納すると、債権者である金融機関は「期限の利益を喪失した」として残りのローンを一括返済するよう債務者に求めます。それでも返済せずにいると、裁判所から「競売通知」が届き、さらに時間が経過すると競売にかけられてしまいます。 競売は市場価格よりもかなり低い額で売られるため残債は大きく残り、引越し資金も捻出できず、新生活の目途も経ちません。また競売情報が公開され、周りの人に事情を知られてしまいます。 |
任意売却と競売にはこのような違いがあります。競売がいかに不利なのかがわかるのではないでしょうか。住宅ローンを滞納し始めても、競売通知が届いてしまっても、競売が開始される前なら任意売却が可能です。手遅れにならないよう、できるだけ早く決断しましょう。
任意売却の流れ
| 流れ | 期間 |
|---|---|
| STEP01 金融機関からの督促 |
住宅ローン滞納後1～2ヶ月 |
| STEP02 現状の把握 |
数日 |
| STEP03 査定/不動産会社の選定 |
約1～2週間 |
| STEP04 債権者への確認 |
約1～3ヶ月（売却活動中も確認を継続する） |
| STEP05 任意売却開始 |
約1～3ヶ月 |
| STEP06 売買契約の締結 |
売却開始から1～3ヶ月 |
| STEP07 決済/お引き渡し |
契約から約1ヶ月 |
| STEP08 残債の返済 |
状況により数年程度 |
住宅ローンの滞納が2ヶ月ほど続くと、債権者である金融機関から支払いを促すハガキが届きます。さらに滞納すると「督促状」「催告書」といったものが届き、債務者はローン返済ができる権利を失って「期限の利益喪失」に。一括返済を求められます。
住宅ローンの借入時に保証会社を利用していると、この段階で保証会社が債務者に代わって一括返済を実施。保証会社が債権者となります。これ以上放置すると裁判所から競売通知が届き、競売が開始。それを避けるため、任意売却を行います。
はじめに必要なのは、その物件の相場を調べて残債と比較すること。そして債権者に任意売却および返済について相談します。その後、複数の不動産会社に査定を依頼。その中から信頼できるところを選んだら売却価格を決定し、債権者に了承を得ます。
了承を得られたら不動産に付いている抵当権を抹消してもらい、不動産会社と媒介契約を締結。任意売却を開始します。その後購入希望者への内覧対応などを経て買主様が決定すれば、売買契約を締結。そこから約1ヶ月で決済・お引き渡しとなります。
任意売却で得た代金はローンの返済に充てられますが、多くの場合残債が残り、その後も返済していかなくてはなりません。債権者と交渉し、無理のない返済計画を立てましょう。
任意売却の注意点
任意売却は、売主様に大変不利となる競売を避けられる方法ですが、注意すべき点もあるのが事実です。以下の点について理解しておきましょう。
注意点01 債権者から合意を得られないケースがある
任意売却を希望しても、債権者が必ずしも了承してくれるわけではありません。債権者はできるかぎりリスクを回避したいからです。この交渉には、任意売却に強い不動産会社に依頼することが必要です。
注意点02 価格設定によりうまく売れないことがある
債権者の希望に応じて価格を高く設定しすぎると、うまく売れないケースもあるのが事実です。その結果売れ残ってしまえば、結局競売にかけられてしまいます。債権者に対しては、市場価格などをふまえた現実的な価格設定ができるよう交渉が必要です。
注意点03 残債が生じることが多い
任意売却で物件を売却できても、その代金で住宅ローンを完済できることはあまりありません。残債については債権者と協議し、無理のない返済方法を立ててもらうことが必要です。ことのとき、誠意を持って対応することが大切です。
注意点04 信用情報にキズがつく
任意売却をすること自体ではなく、ローンを滞納してその状況に至るまでのデータが、信用情報へ載ってしまいます。これが、通称「ブラックリストに載る」ということです。ブラックリストに載ると、その後の借り入れにいくつかの制限が生じます。この点を理解しておくことが大切です。
注意点05 不動産会社選びは慎重に
残念ながら不動産会社の中には、任意売却が必要になるほどの状況にある売主様の弱みにつけ込み、高額な手数料を請求するといった悪い業者もあるのが事実です。そのような業者にだまされないよう、不動産売却の基本的な知識を持っておく、市場の相場を見ておくなどしておくことをおすすめします。
イエハチではリースバックにも対応しています
「家を売った後も、その家に住み続けたい」そのようなご希望も、株式会社イエハチでは対応が可能です。その方法が「リースバック」です。リースバックとは、今住んでいる家をリースバック業者に売却した後でその業者と賃貸契約を結び、賃貸物件としてその家に住み続ける方法です。
周りの人に事情を知られることなく家を売却できる上に、将来的に資金が用意できれば、買戻せる可能性もあります。生活環境を変えることなく住宅ローンの問題を解決できるリースバック。興味のある方は、お気軽に当社までご相談ください！