質問！「家を売った後にローン残債が残ってしまう場合はどうすればいいですか？」
2022/11/04
「家を売った後にローン残債が残ってしまう場合はどうすればいいですか？」
ローン関連の質問はよくお客様より質問を受けます。不動産売却を検討する際には、住宅ローンの残債を事前に行っておくことが重要です。質問にあるように、不動産売却後に住宅ローンの残債残る状態を「オーバーローン」といいますが、オーバーローンだとそもそも家が売却できないケースもあるため注意が必要です。
オーバーローンの場合には、どのように対応をしていけばいいか確認していきましょう。
（１）オーバーローン ＝ 残債超過
オーバーローンは不動産を売却しても、ローン残債が残る状態のことをいいます。たとえば住宅ローン残債が2000万円あり、不動産売却価格が1500万円、といった場合です。
オーバーローンの何が問題かというと、金融機関が設定した抵当権を抹消できないという点です。抵当権がはずれなければ所有権を自由に他人へ譲ることができません（＝売却ができません）。
何故オーバーローンが発生してしまうのか、については人それぞれ様々な事情や経緯がありますが、多くの場合は「ローン金額が高額だった」、「経年により家の資産価値が下がってしまった」、「事情があって不動産の購入後すぐに売ることになった」などです。
（２）オーバーローンへの対策
ではオーバーローンとなった場合にどのような対策があるのか、ですが以下の5つの方法が考えられます。
●預貯金をつかって完済する
最も簡単な解決方法は、残債の不足分を貯蓄から支払う方法です。不動産の売却価格でローン完済できない場合でも、他の資金を使って完済できる場合は不動産の売却は可能です。金融機関としては、貸した金額が返済されることが重要ということです。
●住み替えローンで残債分まで借りる
不動産売却後に新居を購入する予定であればこの方法も選択肢に入ります。「住み替えローン」を利用して、前の家のローン残債を完済して、新しい家の購入金額に上乗せします。ただし旧住居＋新居のローンを合わせることになるため、借入額が大きくなりやすい点に注意が必要です。また借入額が大きくなるとローンの審査を通過するための難度も高くなります。
●無担保ローンを使用する
銀行などで無担保ローンを借りて、残債の不足分を返済する方法です。無担保ローンは担保なしで借入ができるためオーバーローン状態でも借入することが可能です。ただし無担保ローンは借入可能な金額があまり高くありませんので、返済額に対して不足がないかの確認が必要です。また商品特性上、金利が高めである点も要注意です。
●時間をかけて残債返済を待つ
もし不動産売却を急いでいない場合は、無理をせずに時期を待つという選択もあります。オーバーローン状態が解消するまで返済を進めれば何も問題がありません。この方法の注意点は、不動産の資産価値の減少を事前に調べて想定しておくことです。
●任意売却を利用する
オーバーローン状態でも、任意売却を利用することで不動産の売却が可能になることがあります。任意売却は、住宅ローンの返済滞納により競売となる前に、自らの売却活動で不動産を売ることです。利用するための条件や、関係者との調整・手続きなど一般的な不動産売却とは異なる取引となるため、任意売却をよく分かっている会社へ相談しましょう。
（３）頼れるパートナーに依頼する
最も重要なことは「正しい相談先」を選ぶことです。これは有名な会社なら安心、というわけではありませんので注意が必要です。というのは、オーバーローンを抱えた顧客は、問題を解決するまでに様々な調整や手続きが必要になります。「すぐ買える（売れる）顧客」を探して、手っ取り早く売上がほしい、というような会社からすると対象外の顧客となってしまいます。結果的に、受付はしてもらえても優先順位を下げて対応されたり、ひどい場合には初めから解決できない適当な対応をされる場合もあります。事実当社には、最初は有名企業へいったが問題が解決しなかったため、相談にきたという顧客が多数いらっしゃいました。時間を浪費してしてしまい、お客様にとっても大いに損失となります。
「親身になって問題解決をサポートしてくれる」、「解決ノウハウを持っている」という会社へ相談するようにしましょう。以上、今回は「オーバーローン」の状態にある場合に、どのように不動産を売却するのかについて学びました。
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